Na jakich zasadach możliwe jest podwyższanie czynszu za najem lokalu mieszkalnego ?

 

 

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jednolity - Dz. U. z 2016 r. poz. 1610) bez względu na wysokość podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustaliły termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu pod rygorem nieważności powinno zostać dokonane na piśmie.

 

Zgodnie z art. 8a cytowanej wyżej ustawy podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w przypadkach wskazanych w ustawie. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, jest zobowiązany przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

 

Za podwyżkę uzasadnioną ustawodawca uznał takie zwiększenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, które w danym roku kalendarzowym nie przekroczą średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem liczoną dla roku poprzedniego. Uzasadnioną będzie także taka podwyżka, która zapewni właścicielowi zwrot kapitału (w skali roku na poziomie nie wyższym niż: 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10 % nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu) oraz godziwy zysk. Wobec braku definicji kryterium godziwego zysku w ustawie jest to kwestia podlegająca rozstrzygnięciu przez sąd.

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego albo zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, ale w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

 

Pamiętać należy, że w przypadku zakwestionowania wysokości podwyżki najemca zobowiązany jest uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. W wypadku uznania przez sąd podwyżki za zasadną choćby w części, najemca powinien ponadto pokryć należność wynikającą z różnic między dotychczasowym a podwyższonym czynszem.