WARSZTAY DLA INWESTORÓW 04.04.2014 r.
Notatka ze spotkania
W dniu 04.04.2014 r. na Placu Wszystkich Świętych, przy uczestnictwie Wydziału Architektury i Urbanistyki UMK odbyło się kolejne spotkanie z cyklu spotkań z Urzędem Miasta Krakowa „Warsztaty dla Inwestora”.
Wydział Architektury i Urbanistyki UMK reprezentowany był przez następujące osoby:
Pani Jadwiga Warat-Hapońska, Dyrektor Wydziału,
Pan Adam Bik-Multanowski, Zastępca Dyrektora Wydziału,
Pan Tomasz Pelc, Zastępca Dyrektora Wydziału,
Pani Dorota Zaucha-Rybka, Kierownik Referatu,
Pani Ewa Sadza, Główny specjalista.
Pani Małgorzata Trybus-Radzik, Inspektor
W spotkaniu udział wzięli zaproszeni pracownicy Biura Planowania Przestrzennego UMK:
Pani Bożena Kaczmarska-Michniak, Dyrektor Biura
Pani Elżbieta Szczepińska, Zastępca Dyrektora
Pani Jolanta Czyż, Kierownik Pracowni Urbanistycznej
Pan Grzegorz Janyga, Inspektor ds. Interpelacji i Obsługi Prawnej
Wśród zaproszonych gości obecni byli – według listy obecności:
Pan Marek Kaszyński, SARP Kraków;
Pani Bożena Nieroda, MPOIA;
Pan Andrzej Rymarczyk, SBDiM;
Pan Krzysztof Kiendra, A.P.A. „EXPO”;
Pan Borys Czarakcziew, GPP Grupa Projektowa;
Pani Monika Żak-Przybyś, SZAN w Krakowie;
Pan Witold Sztorc;
Pan Paweł Wieczorek, SARP Kraków;
Pan Paweł Koperski, 3D Architekci;
Pan Jarosław Wilk, Indygodesign;
Pan Krzysztof Kozielewicz, MK-Architekci;
Pan Paweł Görlich, DDJM;
Pani Justyna Chuchacz-Kciuk, K3 Architekci;
Pan Piotr Chuchacz, K3 Architekci;
Pani Paulina Legut, GDK Colsunting;
Pani Katarzyna Jawor, Świat Projektów;
Pani B. Czyżowska, Biuro Nieruchomości;
Pani Joanna Nowak-Wiktor, Biuro Architektoniczne DW Architekci;
Pani Anna Frysztak, Politechnika Krakowska;
Pan Paweł Dusza, PAD Projektowanie Architektoniczne;
Pani Elżbieta Kierska-Łukaszewska, Architektów Grupa;
Pan Józef Huber, TMT Wadowice;
Pan Waldemar Witkowski, Pracownia Architektoniczna Archeko W. Witkowski;
Pan Henryk Trębacz, Małopolska Izba Inżynierów Budownictwa;
Pani Agata Czuła;
Pan Witold Padlewski, 3D Architekci;
Pan Andrzej Orliński, OP-Arch.;
Pan Michał Górski, MKGA Michał Górski;
Pani Mariola Szczepaniak, Biuro Projektowe;
Pan Paweł Gieroń, 3D Architekci;
Pani Katarzyna Wołek, PUH Meblodom Plus;
Pan Karol Stós, EDF O/I Kraków;
Pan Jerzy Zasada, EDF O/I Kraków;
Pani Barbara Gniewek, BG Architektura;
Pani Lucyna Grabowska, Starostwo Sucha …
Pani Jadwiga Warat-Hapońska, Dyrektor Wydziału Architektury i Urbanistyki, przywitała uczestników warsztatów oraz wskazała, iż tematem przewodnim spotkania są zagadnienia związane z zapisami ustaleń planu, stąd gośćmi tych warsztatów są przedstawiciele Biura Planowania Przestrzennego. Dodatkowo, zagadnieniem poruszonym na tym spotkaniu ma być etapowanie inwestycji na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.
Pani Bożena Kaczmarska-Michniak, Dyrektor Biura Planowania Przestrzennego, przywitała wszystkich gości. Przedstawiła krótką prezentację, której celem jest przybliżenie uczestnikom warsztatów zakresu pracy biura.
Pani Dyrektor poinformowała, że Biuro Planowania Przestrzennego jest największym biurem w Krakowie zajmującym się planowaniem przestrzennym, tj. opracowywaniem i sporządzaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wskazała również, że wiele planów sporządzanych jest „na zewnątrz” tzn. powierza się ich opracowanie biurom czy pracowniom urbanistycznym wyłonionym w drodze przetargu.
Pomysł opracowania standaryzacji w planowaniu przestrzennym powstał w związkuz faktem, iż wielu projektantów zwłaszcza zewnętrznych stosowało różne zapisy, różny układ zapisu ustaleń, oraz że posługiwali się różnymi określeniami, (definicjami) które później były niejednoznaczne dla projektantów oraz pracowników WAiU analizujących dokumentację projektową przy wydawaniu decyzji pozwoleń na budowę. W związku z tym, że pojawiały się problemy interpretacyjne Biuro Planowania postanowiło podejść kompleksowo do zagadnienia związanego z zapisami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Poinformowała, że wszystkie informacje dotyczące planów miejscowych można znaleźć na stronie internetowej www.bip.krakow.pl wchodząc na stronę Biura Planowania Przestrzennego, gdzie można zapoznać się z procedurą każdego z obowiązujących i opracowywanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Można również uzyskać informacje na temat planów miejscowych archiwalnych (w tym planu ogólnego), i planów nie uchwalonych, w zakresie których procedura została wstrzymana. Można zaznajomić się z wszelkimi terminami dotyczącymi sporządzania planów, tj. terminami na złożenie wniosków, wniesienie uwag czy zapoznać się ze sposobem rozpatrzenia uwag. Na stronie internetowej można znaleźć informacje dotyczące obowiązującego Studium i projektu zmienianego Studium.
Pani Dyrektor Biura Planowania Przestrzennego poinformowała, że prace nad standaryzacją opracowań planistycznych rozpoczęte zostały w 2011 roku. Biuro Planowania Przestrzennego przystępując do tego zadania opierało się przede wszystkim na Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oczywiście uwzględniano również Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w zakresie projektu miejscowego planu zagospodarowania i Rozporządzenie w sprawach zasad techniki prawodawczej. Obecnie w Krakowie obowiązują 132 miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które pokrywają 47,3% powierzchni miasta Krakowa. Dodatkowo sporządzanych planów miejscowych jest 8, które stanowią 2,1% powierzchni miasta. Pani Dyrektor wskazała, iż obecnie trwa procedura związana ze zmianą studium uwarunkowań przestrzennych. Dlatego też od końca roku 2012 nie są podejmowane żadne uchwały dotyczące sporządzania nowych planów miejscowych, a obecnie sporządzanych jest 8 planów, to są plany których procedura się kończy i prawdopodobnie będą uchwalone przed uchwaleniem zmiany Studium. Obecnie prace nad Studium są na końcowym etapie, w tym momencie odbywa się drugie wyłożenie, które trwa do 14 kwietnia, a termin na wnoszenie uwag mija 5 maja br.
Plany miejscowe podzielone są na trzy grupy, tj. aktywizująco-inwestycyjne, porządkowe i ochronne. Koncepcja opracowań planistycznych obejmowała standaryzację tekstu uchwały tzn. matrycę planu, w której znajdowały się również definicje oraz ujednolicenie rysunku planu. W miejscowym planie określa się obowiązkowo zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, sporządzając plan należy mieć na względzie maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, wysokość i gabaryty zabudowy, linię zabudowy, ilość miejsc przeznaczonych do parkowania. Przy pracach nad miejscowymi planami uwzględniano Rozporządzenie w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania, które określa wymagany zakres projektu miejscowego planu zagospodarowania w części tekstowej i graficznej. Projekt tekstu planu powinien zawierać określenie podstawy prawnej, określenie granic planu, integralnych części i ustalenia, na które powołuje się art. 15 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; w części graficznej natomiast określone są w wymogi takie jak materiały planistyczne, skala opracowań, stosowane oznaczenia, nazewnictwo, standardy i sposób dokumentowania prac planistycznych.
W matrycy, nad którą pracowało Biuro Planowania, zaproponowano następujący układ zapisów planu, tj. przepisy ogólne, zasady zagospodarowania terenu obowiązujące na całym obszarze, ustalenia szczegółowe i przepisy końcowe. W sytuacji gdy plan miejscowy sporządzany był przez firmę zewnętrzną wymagane było, aby plan zapisywany był tak jak te opracowywane w Biurze Planowania Przestrzennego tzn. w taki właśnie sposób, przy uwzględnieniu tej samej matrycy (matryca projektu planu – uchwała obejmująca dany plan, który ma daną nazwę, stwierdzająca że nie narusza studium uwarunkowań). Każdorazowo został określony cel, skala dokumentu i układ, który zespół musiał uwzględnić. Pierwsza część zawiera słowniczek (który został opracowany wspólnie z Wydziałem Architektury i Urbanistyki UMK, z uwzględnieniem zapisów poszczególnych ustaw). Przede wszystkim chodziło o ujednolicenie pojęć, aby nie pojawiały się problemy interpretacyjne. Pani Dyrektor omówiła oznaczenia stosowane na rysunku planu, występujące symbole to np. granica planu, nieprzekraczalna linia zabudowy, obowiązująca linia zabudowy. Ważne jest aby poszczególne symbole były spójne z rysunkiem i oznaczeniami, które znajdują się w tekście planu oraz rysunku.
Kolejne zagadnienie poruszone przez Panią Dyrektor odnosi się do zasad zagospodarowania terenu obowiązujących na całym obszarze planu, np. w sytuacji gdy mamy do czynienia z legalnie wybudowanym obiektem budowalnym, który zlokalizowany jest w terenach gdzie jest zakaz lokalizacji zabudowy, dopuszcza się możliwość przebudowy i remontu, aby istniała możliwość utrzymania w należytym stanie technicznym tegoż budynku, jednak nie ma możliwości zwiększenia inwestycji. Kolejny przykład dotyczył dopuszczalności prowadzenia inwestycji, w odniesieniu do legalnie istniejących obiektów budowlanych, których szczególne parametry i wskaźniki zabudowy są przekroczone w stosunku do ustaleń planu. Dopuszczalności prowadzenia robót budowlanych, które nie powodują dalszego naruszenia tych ustaleń, za wyjątkiem zwiększenia parametrów i wskaźników, wyłącznie na skutek zamierzonego docieplenia obiektów budowlanych oraz lokalizacji szybów windowych i klatek schodowych. Posłużono się kolejnym przykładem w miejscach gdzie wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej jest mniejszy niż ustalony planem, dopuszcza się możliwość nadbudowy do określonej maksymalnej wysokości zabudowy. Ten zapis dotyczy głównie planów zlokalizowanych w obrębie Śródmieścia i dotyczy istniejącej zabudowy. Następnym punktem poruszonym w miejscowych planach jest jednoznaczny zapis mówiący o zakazie lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2000 m². W odniesieniu do terenów, na których obowiązuje zakaz zabudowy, nie ustala się wskaźników intensywności o ile ustalenia planu nie stanowią inaczej – kwestia ta była uzgodniona z Małopolskim Urzędem Wojewódzkim, ponieważ ustawa zobowiązuje do tego, aby takie wskaźniki się pojawiały, natomiast w przypadku kiedy wprowadzony jest zakaz lokalizowania nowych budynków, nowych dogęszczeń - w takich przypadkach nie ma konieczności zapisywania wskaźnika intensywności. Tutaj posłużono się przykładem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Centrum Nowej Huty (układ urbanistyczny Nowej Huty jest wpisany do rejestru zabytków i na wszystkich terenach istniał zakaz lokalizacji nowych budynków). Zwrócono uwagę, iż tereny, których przeznaczenie zmienia plan miejscowy mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z planem, zapis ten związany jest z art. 35 Ustawy i planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pani Dyrektor zwróciła uwagę, że każdorazowo jest analizowana i ustalana sprawa ewentualnego dopuszczenia lokalizacji budynku w granicy. Omówiła także sposoby ustaleń poszczególnych zapisów planu, cechy charakterystyczne zabudowy istniejącej, które są zawsze badane i ewentualnie zapisy formułowane w miejscowych planach. I tak na przykład wysokość zabudowy na działce nie może przekraczać wysokości zabudowy budynków frontowych. Takie zapisy zawarto w planach ochronnych np. dla obszaru Stare Podgórze, wynikało to z wytycznych konserwatorskich. Krótko omówiono zasady kształtowania dachów, ich pokrycie, ich kształtowanie w przypadku nadbudowy, zmiany kąta nachylenia połaci dachowych z możliwością podniesienia ścianki kolankowej. Przedstawiono przykładowe zdjęcia. Osobnym zagadnieniem jest dopuszczenie lukarn na dachach, odległości między nimi, sposoby doświetlenia poddaszy (okna połaciowe). W planach coraz częściej pojawiają się zapisy dotyczące zakazu zabudowy loggii i balkonów, dotyczy to głównie blokowisk. Tego problemu kiedyś nie było, ale obudowy i zabudowy psują wystrój elewacji. Kwestia ogrodzeń została również omówiona, (podano przykłady negatywne), plany określają formę, która powinna być stosowana. Pani Dyrektor poinformowała, że coraz częściej pojawiają się zapisy dotyczące zakazu lokalizacji obiektów tymczasowych. Kolejnym problemem, który dotyczy Krakowa, jest lokalizowanie kontenerów tzw. obiektów nie związanych stale z gruntem. W każdym planie miejscowym określane są wymagania dotyczące zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego; poziomu oddziaływania hałasu; zasady dotyczące prawa geologicznego i górniczego, obszary osuwiskowe i tereny o spadkach większych niż 12%. Każdorazowo określane są odległości lokalizowania obiektów od cmentarzy. W miejscowych planach wskazane są parki krajobrazowe, znajdują się również zapisy dotyczące ochrony zabytków i opieki nad zabytkami. Zawarte zostają również zapisy dotyczące kształtowania przestrzeni publicznej, tj. urządzenia reklamowe; wskazano, że właściwym rozwiązaniem jest Park Kulturowy np. Stare Miasto, takie obszary, które winny być objęte Parkiem Kulturowym wskazano w Studium. Wskazano, że w każdym planie omówione są zasady scalania i podziału nieruchomości działek. Kolejnym zagadnieniem, które znajduje odzwierciedlenie w zapisach planu, są wskaźniki parkingowe. Pomocna w tym wypadku wydała się być Uchwała Rady Miasta Krakowa Nr LIII/723/12 z 29 sierpnia 2012 r. dotycząca „Programu obsługi parkingowej dla miasta Krakowa”. W każdym planie określona jest stawka procentowa wynikająca z art. 36 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym, która na terenie miasta wynosi 30%.
Kolejny punkt, na który zwróciła uwagę Pani Dyrektor odnosił się do ustaleń szczegółowych. Omówiono kwestię przeznaczenia poszczególnych terenów, przedstawiono przykładowy rysunek planu. Wskazano, że pewne zapisy dotyczące obiektów usługowych zostały zmodyfikowane. W każdym planie zawarta jest część dotycząca komunikacji. Poinformowano też, że w każdym planie zawarte są przepisy końcowe i wskazano, iż wykonanie uchwały powierza się Prezydentowi Miasta. Uchwała wchodzi w życie po 14 dniach od daty opublikowania planu w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego.
Pani Bożena Kaczmarska-Michniak krótko omówiła oznaczenia graficzne stosowane w planach. Pani Dyrektor Biura Planowania Przestrzennego zakończyła prezentację, po czym zwróciła się do uczestników spotkania o zadawanie pytań. Uczestnik spotkania, Pan Andrzej Rymarczyk – SBDiM, zadał pytanie czy autorzy planów miejscowych uwzględniają wcześniej wydane decyzje o warunkach zabudowy i ewentualne pozwolenia konserwatorskie, tj. konserwator dopuścił zmianę kształtu dachu podczas prowadzonego postępowania dotyczącego wydania decyzji wz, w międzyczasie uchwalono plan miejscowy, który dla tego terenu właśnie nie dopuszczał zmiany kształtu dachu, zapytano czy takie postępowanie jest prawidłowe. Czy istnieje ewentualna możliwość, podstawa zmiany miejscowego planu w oparciu o uzgodnienie konserwatorskie, które dopuszcza inne rozwiązanie niż zapisy planu miejscowego.
W odpowiedzi na powyższe Pani Jolanta Czyż Kierownik Pracowni Urbanistycznej poinformowała, że w sytuacji, gdy podejmuje się uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego dla danego obszaru, autorzy planów występują o wytyczne, w tym wypadku konserwatorskie. Prace nad planem są zawsze wykonywane przy uwzględnieniu stanowisk jednostek właściwych. Sporządzany plan jest opiniowany, a projekt planu jest uzgadniany z jednostkami do tego właściwymi. Zdarzają się czasem jednak takie sytuacje, że właściciel nieruchomości samodzielnie uzgadnia z konserwatorem pewne zamierzenie i uzyskuje pewne stanowisko. Może się nawet zdarzyć, że to stanowisko nie jest spójne z wytycznymi uzyskanymi przez Biuro Planowania Przestrzennego. Jeżeli natomiast właściciel nieruchomości uczestniczy w procedurze sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego, składa wnioski lub uwagi dotyczące uzyskanego stanowiska, z reguły zmiany w projekcie planu są naniesione, skutkuje to natomiast ponownym uzgodnieniem planu.
Uczestnik zapytał czy takim wypadku, mając pozwolenie konserwatorskie można skorygować zapis planu i zmienić plan.
Pani Dyrektor poinformowała, że nie ma takiej możliwości, w takiej sytuacji należałoby dokonać zmiany planu, a to jest odrębna pełna procedura planistyczna.
Zapytano czy w takiej sytuacji konserwator nie powinien przekazywać wszystkich uzgodnień przed przystąpieniem do sporządzania planu.
Pani Bożena Kaczmarska-Michniak zwróciła uwagę, że tak właśnie się to odbywa. Zdarzają się różne sytuacje, nawet sprzeczne ze sobą stanowiska, wtedy Biuro Planowania zwraca się do konserwatora z prośbą o zajęcie jednoznacznego stanowiska.
Pan Borys Czarakcziew, jako członek Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, zwrócił uwagę, że Biuro Planowania Przestrzennego nie jest jednostką właściwą do interpretacji zapisów planu. W związku z tym zadał pytanie kto jest jednostką czy organem właściwym do wydawania zgodności inwestycji z ustaleniami planu. Czy zdarzały się przypadki stosowania odstępstw od planów miejscowych, wydawanych w oparciu o opinię gminnej komisji architektoniczno-urbanistycznej, jest to prawnie sankcjonowane i jest stosowane w innych gminach. Prezydent, wójt albo burmistrz może wydać taką opinię, w szczególnych przypadkach, na wniosek inwestora, wiadomym jest fakt, że każda sprawa traktowana jest indywidualnie. Pan Czarakcziew podał przykład – jeżeli w planie jest określona wysokość zabudowy i jeżeli dany budynek posiada maksymalną wysokość czy jest możliwość dopuszczenia większej wysokości ze względu na znajdujące się w budynku urządzenia techniczne, czy jest to istotne odstępstwo od planu.
Pani Dyrektor poinformowała, że nie ma takiej możliwości, jeżeli ustalenia planu wskazują na daną maksymalną wysokość to nie ma możliwości przekroczenia tego parametru, jest to istotne odstąpienie od ustaleń planu miejscowego. W Krakowie nie ma zwyczaju zasięgania o opinie MKUA, ani czynienia odstępstw od ustaleń obowiązującego planu gdyż mpzp to prawo miejscowe.
Pan Grzegorz Janyga zwrócił uwagę, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani przepisy innej ustawy nie przewidują takiej sytuacji, w której organ dokonywałby wiążącej interpretacji przepisów czy też ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taką oceną nie może być ewentualna opinia miejskiej komisji urbanistyczno-architektonicznej, która dokonywałaby porównania ustaleń danego planu, mając na uwadze przedstawiony projekt budowlany, z zamierzeniem inwestycyjnym przedstawionym przez inwestora co prowadziłoby do oceny, czy zamierzenie to jest zgodne z ustaleniami planu. Przepisy prawa, w tym przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie przewidują działania takiej instytucji, która swoim władczym rozstrzygnięciem dopuszczałaby realizację inwestycji innej, niż została dopuszczona ustaleniami planu, bądź która modyfikowałby te ustalenia.
Pani Jolanta Czyż dodatkowo zwróciła uwagę, że każda zmiana planu musi skutkować ponowieniem procedury planistycznej.
Pani Bożena Nieroda, Małopolska Okręgowa Izba Architektów, poruszyła temat dotyczący zabudowy śródmiejskiej, która wywołuje liczne dyskusje i kontrowersje. Zgodnie z przepisami prawa posługując się tym terminem istnieje możliwość zmniejszenia odległości między budynkami. Wiadomym jest, że Inwestorzy chętnie korzystaliby z tego pojęcia, jednak dopuszczenie zmniejszenia odległości od granicy, może powodować protest sąsiada. Konieczne jest jednoznaczne określenie czy projektowana inwestycja znajduje się w obszarze zabudowy śródmiejskiej. Przepisy prawa definiują zabudowę śródmiejską jednak jest to określone w sposób niejasny. Ciężko jest zidentyfikować taką zabudowę, ponieważ kryteria oceny nie pozwalają określić tego w sposób oczywisty. Zdarzają się sytuacje, że zapisy dotyczące zabudowy śródmiejskiej są zawarte w planach miejscowych, są to jednak sytuacje sporadyczne. Czy w związku z tym są jakieś problemy proceduralne przy wprowadzaniu zapisów o takiej zabudowie do ustaleń planów? W art. 15 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazano co jest obligatoryjnie określane w planach, jednak nie wspomina o takiej zabudowie. Czy w Krakowie są procedowane plany z zastosowaniem tego pojęcia.
Pani Kierownik w odpowiedzi na powyższe zwróciła uwagę, że w planach miejscowych dotyczących Starego Podgórza zawarto zapis mówiący o zabudowie śródmiejskiej, w tym dokładnie przypadku Biuro Planowania Przestrzennego, mając na względzie wydane decyzje o warunkach zabudowy, oraz po konsultacjach z Wydziałem Architektury i Urbanistyki UMK, zawarł zapis dotyczący tej zabudowy. W innych planach nie zawarto takiego zapisu.
Pan Witold Sztorc stwierdził, że taki teren powinien być zdefiniowany dla całego miasta, w studium miał się znaleźć zapis mówiący o zabudowie śródmiejskiej czy strefie śródmiejskiej. Zwrócił uwagę na to, iż plany miejscowe są uchwalane dla małych obszarów i jeden większy teren to zlepek kilku planów, które nie koniecznie mogą ze sobą korelować. Zapytał dlaczego dla Podgórza nie sporządzono jednego planu miejscowego tylko siedem.
Pani Bożena Kaczmarska-Michniak stwierdziła, że Biuro Planowania Przestrzennego stara się, aby plany miejscowe były zawsze wzajemnie powiązane. Plany miejscowe, często podlegają zaskarżeniu, a w przypadku kiedy jeden plan zostaje uchylony przez Sąd, pozostałe w dalszym ciągu są obowiązujące. Plany miejscowe dotyczące obszaru Podgórza nie są małymi planami. Nie ma braku powiązania ponieważ jest jeden autor – jeden projektant, który ma wizję całego obszaru. Dodatkowo podejmowane były w tym samym czasie, i w podobnym czasie były uchwalane. Powiązania pomiędzy planami, ustalenia, układ zapisów planów są analizowane. Są one ponadto przedstawiane miejskiej komisji urbanistyczno-architektonicznej, która kładzie nacisk, aby kolejne przystąpienia do opracowania planów były spójne z już uchwalonymi i miały wzajemne relacje.
Dodatkowo Pani Elżbieta Szczepińska poinformowała, że istnieje problem przy określaniu zabudowy śródmiejskiej i wskazała, że obecnie posługujemy się strefami oznaczonymi w obecnym studium, które określają strefę śródmiejską. Należy mieć jednak na względzie, że to nie jest zabudowa śródmiejska, te pojęcia są często ze sobą mylone. W obecnej zmianie studium rozróżniono te terminy – zabudowa śródmiejska, która wskazuje teren na którym powinna rozwijać się zabudowa, o której mówi Prawo Budowlane i strefa śródmiejska, która określa zupełnie coś innego, jest to strefa intensyfikacji zabudowy o znaczeniu ponadlokalnym.
Pan Krzysztof Kiendra wskazał, iż cieszy się z zapisów zawartych w przygotowywanym studium odnośnie tego rodzaju zabudowy, ponieważ jako Rzeczoznawca, niejednokrotnie oceniał tego rodzaju zabudowę. Posługiwał się studium oraz Zarządzeniem Prezydenta Miasta Krakowa w sprawie opłat związanych z nieruchomościami. Zwrócił uwagę na to, aby w nowym studium te granice zabudowy śródmiejskiej pokrywały się z granicami opłat. Dodatkowo poruszył temat zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Cystersów, rejony zlokalizowane w rejonie ul. Mogilskiej, w którym operuje się wskaźnikiem, który jest niejednoznaczny, tj. powierzchnia zainwestowania terenu, dotyczy całej powierzchni związanej z terenem. Brak jest natomiast zapisów dotyczących wskaźnika intensywności zabudowy. Jeżeli zdefiniowaną podstawową funkcję terenu jako U, np. budynek parterowy usługowy i dopuszczalną jako MW, np. budynek mieszkalny o wysokości 25 m, to w takiej sytuacji zaburzona zostaje proporcja funkcji. Zwrócił uwagę, że jest to korzystny zapis dla inwestorów, który nie ogranicza działań projektantów. Zapytał czy powyższy zapis jest błędem i czy jeżeli zostanie złożony wniosek o pozwolenie na budowę dla inwestycji jw. to czy będzie to zgodne z zapisami planu, czy też należy wystąpić o interpretację?
Pani Dyrektor wskazała, że w kwestii zapisów powyższego planu zagospodarowania przestrzennego nie można odpowiedzieć od razu, jest kilka niejasności. Zaproponowała jednak, że w kwestii ustaleń tego planu można się spotkać i porozmawiać.
Pani Kierownik poinformowała, że Biuro Planowania Przestrzennego zwracało się już kilka razy do autorów tego planu, z prośbą o wskazanie jak czytać pewne zapisy jakie mieli intencje przy tworzeniu tych zapisów, które nie są jednoznaczne.
Z kolei Pan Grzegorz Janyga poinformował, że pytanie dotyczące zgodności projektu budowlanego z ustaleniami planu należy kierować do Wydziału Architektury i Urbanistyki, który jest organem właściwym, który będzie oceniał czy projekt budowlany, projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z ustaleniami planu. Stanowisko Biura Planowania Przestrzennego, w tym zakresie, nie jest wiążące. Przyjmuje się, że ustalenia planu, jak każdego innego aktu prawnego są kompletne, zupełne i regulują daną problematykę całościowo. W związku z tym ich wykładnia prowadzi do tego, aby ustalenia planu były jednoznaczne i nie budziły żadnych wątpliwości. Przepis prawa podlega wykładni, a organ wydający pozwolenie na budowę dokonuje wykładni przepisów planu miejscowego.
Pan Tomasz Pelc, Zastępca Dyrektora Wydziału Architektury wskazał, że plan zagospodarowania przestrzennego danego obszaru jest aktem prawa powszechnie obowiązującego, powinien być czytany literalnie dla całego obszaru. Plan należy czytać łącznie, jako całość. W planach są określone przeznaczenia terenów podstawowe i dopuszczalne; jednak zapisy planu w zakresie dopuszczeń należy czytać zawężająco. W kwestii planów należy zwrócić też uwagę na fakt, iż obowiązujące plany sporządzane były kilka lat temu. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu w odniesieniu do sporządzania planów miejscowych również została zmodyfikowana. Obecnie plany pisane są innym językiem – natomiast, każdy plan jest aktem prawa powszechnie obowiązującym na danym obszarze i należy go czytać, tak jak on jest napisany, literalnie.
Pan Borys Czarakcziew zwrócił uwagę, że w trybie wydawania pozwolenia na budowę Urząd zobligowany jest do stwierdzenia zgodności z decyzją o warunkach zabudowy – jeżeli jest rozbieżność w interpretacji jakiegoś zjawiska, które dotyczy kwestii związanej i opisanej w warunkach technicznych, są specjaliści – rzeczoznawcy z listy ministerialnej, którzy w danej dziedzinie mogą się wypowiedzieć, zająć stanowisko. Jeżeli chodzi o plany miejscowe brak jest właściwych jednostek do interpretacji zapisów. Pan Czarakcziew stwierdził, że w Krakowie linia orzecznictwa jest specyficzna, dlatego też zwrócił się o przeanalizowanie tego problemu, mając na względzie co dla projektantów powinno być wytyczną, jak interpretować i ewentualnie z kim konsultować pewne zapisy planu, czy Urzędy dopuszczają możliwość zapytania, czy sankcjonowane by było stanowisko Głównego Architekta czy też opinia miejskiej komisji urbanistyczno-architektonicznej stanowiłoby jakiegoś rodzaju wykładnię. Zwrócił się z prośbą o przeanalizowanie tego problemu.
Pan Tomasz Pelc poinformował, że działania Urzędu, jako aparatu pomocniczego Prezydenta Miasta Krakowa, muszą mieć podstawę prawną. Organ działa w oparciu o przepis prawa, jeżeli ustawodawca danej kwestii nie reguluje, to nie ma podstaw do działania organu. Projektant ma ustawowy obowiązek wykonywania projektu budowlanego zgodnie z przepisami prawa, między innymi miejscowego, a organ ma obowiązek weryfikacji. Nie ma innej, pośredniej formy opiniowania koncepcji.
Pan Borys Czarakcziew poruszył temat nowelizacji Prawa budowlanego, zwrócił uwagę na zwiększenie odpowiedzialności zawodowej i cywilnej projektantów, wskazał, że nowelizacja dotyczy określania strefy oddziaływania i jeżeli budynek np. mieszkalny jednorodzinny nie będzie oddziaływał, w takiej sytuacji podlegał on będzie zgłoszeniu. W sytuacji spornej roszczenia będą kierowane do projektantów. Wskazał, że brak jest obecnie jednolitego stanowiska, dlatego porusza temat możliwości bezstronnego opiniowania interpretacji planu.
Pan Tomasz Pelc poinformował, że urzędnicy mają odpowiedzialność przed organami prokuratury i finansową. Planowana nowelizacja prawa budowlanego zakłada badanie zgodności projektu budowlanego podlegającemu zgłoszeniu z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją wz, ten element ma występować podobnie jak w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę.
Pani Małgorzata Gruszka podzieliła zdanie poprzednika, poinformowała w odniesieniu do zwiększenia odpowiedzialności projektantów za określanie obszaru oddziaływania, na wczorajszej radzie izby w Warszawie dowiedziała się ze komisja kodyfikacyjna działająca przy ministerstwie rezygnuje i odchodzi od koncepcji określania przez architektów obszaru oddziaływania i powoli się z tego wycofuje, nie jest to spójne z tzw. małą nowelizacją Prawa budowlanego.
Uczestnik spotkania zapytał czy jest jakaś procedura dotycząca zmiany interpretacji, wykładni planu miejscowego. Kto podejmuje decyzję o zmianie interpretacji i na czyj wniosek? Zaś do przedstawicieli Biura Planowania zwrócił się z prośbą o możliwość realizacji inwestycji w terenach, które znajdują się na spadkach terenu, a przez ustalenia planu są wyłączone z zabudowy.
Pani Bożena Kaczmarska-Michniak wskazała, że zabudowa na terenach o spadkach powyżej 12% nie jest wykluczona ustaleniami planów, ale inaczej wygląda sprawa lokalizowania inwestycji na osuwiskach, bo jej zdaniem osuwiska to jest niewłaściwe miejsce na realizowanie inwestycji. Są to bardzo ryzykowne obszary niezależnie czy są sklasyfikowane jako aktywne, czasowo aktywne czy nieaktywne. Zawsze istnieje prawdopodobieństwo zniszczeń obiektu, a nawet katastrofy budowlanej. W sytuacji katastrofy budowlanej roszczenia zawsze są kierowane do Gminy. W Krakowie jest wystarczająco duża ilość uzbrojonych i dobrze skomunikowanych terenów inwestycyjnych, na których mogą powstać nowe obiekty.
Piotr Chuchacz zadał pytanie skąd się biorą interpretacje, na czyj wniosek są wydawane i dlaczego przez okres kilku lat interpretacje się zmieniają? Dlaczego nie ma możliwości konsultacji projektantów, inwestorów z Wydziałem Architektury? Dodatkowo poruszył kwestię, iż podczas uchwalania planów miejscowych Rada Miasta ingeruje w ich ustalenia i zdarzyła się sytuacja, że sąd uchylił z tego powodu plan. Jak odnosi się do tego Biuro Planowania Przestrzennego?
Pani Dyrektor Biura Planowania Przestrzennego wskazała, że w procedurze planistycznej uczestniczy Rada Miasta poprzez KPPiOŚ, której przedstawiane są projekty planów miejscowych do zaopiniowania oraz Radni, którzy mogą wnosić poprawki do skierowanego pod obrady projektu. Również uprawnieni urbaniści są autorami planów. Trzeba mieć na względzie chociażby wnioski i uwagi składane do planu przez mieszkańców i właścicieli nieruchomości i dlatego plany stanowią pewnego rodzaju kompromis. Trzeba również pokreślić, że plany są uchylane z wielu różnych powodów, na szczęście często zdarza się, że jedynie w obrębie jednej działki. Orzeczenia sądów są bardzo różne, niekiedy zaskakujące, często zależne od składów orzekających.
Uczestnik zaproponował, że być może istniałaby taka możliwość aby wspólnie Wydział Architektury i Urbanistyki i Biuro Planowania Przestrzennego mogli wypowiedzieć się w sposób precyzyjny czy jest dopuszczona interpretacja czy odstępstwo danego zamierzenia.
Pani Dyrektor Biura Planowania Przestrzennego wskazała, że nie ma takiej możliwości, badanie takie może nastąpić tylko w odniesieniu do konkretnej inwestycji, w oparciu o konkretną dokumentację, nie zaś w oparciu niekiedy o nieprecyzyjne określenie zamierzenia inwestycyjnego czy zadane pytanie.
Pani Mariola Szczepaniak zwróciła uwagę, że plany miejscowe są uchylane jeżeli są niezgodne z prawem, zatem dlaczego zatwierdzone plany są przygotowywane niezgodne z prawem? Jeżeli chodzi o wprowadzenie zabudowy w terenach osuwiskowych wskazała, że ustawa geologiczna dopuszcza lokalizację na terenach osuwiskowych pod określonymi warunkami, Biuro Planowania powinno wskazać takie tereny i wskazać warunki, które muszą być spełnione, a zakazywanie lokalizacji obiektów budowlanych, wykluczenie z zabudowy jest niezgodne z prawem.
Pani Bożena Kaczmarska-Michniak w odpowiedzi poinformowała, że Biuro przygotowując dokumentację planistyczną działa zgodnie z prawem, w granicach prawa, a kwestia uchyleń to kwestia bardzo często interpretacji. Obecnie plany zagospodarowania przestrzennego uchwalane są w oparciu o obowiązujące studium, które po części straciło swoją aktualność (trwają prace nad zmianą tego studium), to jest jeden z powodów dlaczego plany miejscowe są uchylane, np. jeżeli w terenie wskazanym w studium jako teren zielony, a zlokalizowany jest na tym obszarze budynek np. mieszkalny wielorodzinny wybudowany zgodnie z uzyskanymi wcześniej decyzjami o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, to zdaniem Sądu nie należy w planie wyznaczać terenów inwestycyjnych, gdyż plan przede wszystkim powinien być w zgodności ze studium niezależnie od istniejącego już zainwestowania. Z kolei zaś w kwestii zakazu zabudowy w strefach osuwiskowych wskazano, że projekt planu podlega uzgodnieniu z geologiem, a szczegółowe ustalenia związane z opinią geologa. Geolog wydaje opinie zgodnie z prawem. Wszystkie strefy osuwiskowe wskazane w mapach osuwisk, urbaniści przenoszą na projekt planu. Nie zdarzyło się, aby Sąd czy Wojewoda uchylił plan w tym zakresie.
Pani Mariola Szczepaniak zwróciła uwagę na problem z uzyskaniem decyzji zatwierdzającej projekt zamienny do pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy plan wchodzi w życie ponieważ plan nie uwzględnia wcześniej wydanych decyzji WZ na danym terenie i nie dopuszcza realizacji obiektu. Zwrócono uwagę, że plany nie powinny być uchwalane na podstawie nieaktualnego studium.
Pani Bożena Kaczmarska-Michniak ponownie wskazała, że Biuro Planowania Przestrzennego sporządza plany w oparciu o studium obowiązujące - z roku 2003. Jeżeli studium nie dopuszcza realizacji zabudowy na danym obszarze to nie ma możliwości aby ustalenia planu były inne, nawet w sytuacji gdy obiekt jest wzniesiony zgodnie z prawem i w oparciu o ostateczne decyzje administracyjne. Pani Dyrektor poinformowała, że żaden przepis prawa nie nakazuje uwzględniania w planowaniu przestrzennym wydanych decyzji wz i pozwoleń na budowę. Podjęto prace nad zmianą studium i być może prace nad jego opracowaniem zostaną ukończone i zostanie ono uchwalone jeszcze przed wakacjami. Po wejściu w życie zmienionego Studium plany miejscowo będą stopniowo aktualizowane, tzn. dla pewnych rejonów zostaną zmienione (dostosowane do zmienionego Studium), a dla pewnych rejonów, które jeszcze nie są objęte mpzp nastąpi przystąpienie do ich opracowania. Harmonogram zostanie określony po uchwaleniu zmiany Studium.
Pani Dyrektor Jadwiga Warat-Hapońska, wróciła do tematu dotyczącego interpretacji zapisów planu. Poinformowała, że nie ma przepisu regulującego wprost, że w sytuacji niejasnych zapisów, istnieje możliwość skorzystania z pewnej interpretacji i można się do kogoś zwrócić w tej spawie. To osoba podpisująca decyzję ponosi odpowiedzialność. Możliwość zweryfikowania danego stanowiska istnieje w trybie odwoławczym. W niejasnych sytuacjach wydając decyzję stosowano pewien rodzaj wykładni celowościowej, która następnie okazywała się być inaczej rozumiana. Odnośnie zarzutu zmiany interpretacji wskazać należy, że w sytuacjach niejasnych organ stara się trzymać jednej wykładni, zdarzają się sytuacje kiedy jest prowadzone rozszerzone postępowanie wyjaśniające, wymagające uzyskania stanowiska rzeczoznawców.
Pan Piotr Chuchacz zapytał dlaczego zmieniają się interpretacje i kto podejmuje decyzje. Poruszył kwestię szerokości elewacji frontowej i w jaki sposób ją liczyć, zadał pytanie dlaczego mając na względzie jedno orzeczenie sądu zmienia się interpretacja, zwykle na niekorzyść projektantów.
Pani Dyrektor Wydziału Architektury i Urbanistyki wskazała, że przepisy nie są jednoznaczne i oczywiste a decyzje organu I instancji są zaskarżane. Rozstrzygnięcia drugiej instancji zmuszają do szerszego spojrzenia na daną sprawę. Ewentualna zmiana interpretacji nie odbywa się na zasadzie precedensu. Niemniej jednak orzekając trzeba mieć na względzie orzecznictwo, stąd niejednokrotnie konieczna jest zmiana interpretacji danego przepisu czy pojęcia w nim użytego.
Uczestnik spotkania zaproponował, aby powstało forum dotyczące interpretacji, by były one ujednolicone. Wskazał, że w różnych miastach to samo prawo jest czytane bardzo różnie. Postulował, aby istniała możliwość wspólnego opracowania przez projektantów i urzędników pewnego słownika, aby wspólnie wypracować jednolite stanowisko.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska wskazała, że jest to słuszna inicjatywa jednak w obecnym porządku prawnym niestety nie ma przełożenia na przepisy prawa powszechnie obowiązującego.
Pani Bożena Nieroda, jako przedstawiciel Miejskiej Izby Okręgowej Architektów, wskazała, że wspólne forum jest cenną inicjatywą, pewne kroki zostały już podjęte jest to jednak bardzo długa droga.
Pan Borys Czarakcziew wskazał, że kwestia odpowiedzialności projektantów w związku z nowelizacją prawa budowlanego, nie jest przesądzona. Wydział Architektury i Urbanistyki w przypadku decyzji WZ posiłkuje się stanowiskiem Głównego Architekta Miasta, które jest często wpisywane w decyzję WZ. Zwrócił się z prośbą o stworzenie takiej furtki w odniesieniu do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, aby istniała możliwość interpretacji poszczególnych, niejasnych zapisów planu.
Pani Mariola Szczepaniak z kolei poprosiła o przestrzeganie prawa, dlaczego zawsze jest orzekane na niekorzyść inwestora, dlaczego plany sporządzane są na podstawie nieaktualnego studium.
Pani Jolanta Czyż ponownie zwróciła uwagę, że obecne studium jest obowiązujące, a plany są sporządzane na jego podstawie. Natomiast kolejny raz podkreśliła, że obecnie trwają prace nad zmianą tego studium, co wielokrotnie było już podkreślane.
Po wyczerpaniu tematów związanych z planowaniem przestrzennym (Studium i planami miejscowymi) Pani Dyrektor – Jadwiga Warat-Hapońska zaproponowała, aby został poruszony kolejny temat dotyczący etapowania inwestycji z wniosku o pozwolenie na budowę.
Pani Dorota Zaucha-Rybka poruszyła zagadnienie dotyczące sposobu obliczania wskaźnika powierzchni zabudowy i biologicznie czynnej określonej w decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do powierzchni terenu działki lub terenu objętego wnioskiem w przypadku gdy na etapie pozwolenia na budowę objęta jest jedynie część działki objętej całą decyzją wz. Pani Kierownik wskazała, że w przypadku kiedy wskazana jest część działki, zwraca się uwagę na zakres wniosku. Teren objęty wnioskiem stanowi o zakresie wskaźników, które powinny być realizowane na danym fragmencie, jest to związane z prawem do terenu. Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie rodzi praw do terenu, nie jest wydawana w oparciu o posiadane prawo do terenu, parametry ustalane są w stosunku do kontekstu przestrzennego. W wypadku gdy inwestor legitymuje się tylko prawem do części terenu i na danym etapie nie jest w stanie zrealizować całości zamierzenia – wskaźniki winny być realizowane wprost do zakresu objętego wnioskiem.
Uczestniczka spotkania zadała pytanie co w sytuacji, gdy jest wydana decyzja WZ na dany obszar dla jednego obiektu budowlanego, który składa się z dwóch działek, które są własnością dwóch różnych Inwestorów, tylko jeden właściciel ma zamiar wybudować część inwestycji (etapować), oczywiście plan zagospodarowania terenu będzie przedłożony do całości, czy takie podejście jest możliwe, czy wskaźniki są liczone do całości terenu czy też tylko do jednej działki?
Pani Kierownik w odpowiedzi na powyższe wskazała, że jeżeli wydana decyzja WZ dotyczy jednego obiektu zlokalizowanego na dwóch działkach, należy zwrócić uwagę na zapisy zawarte w tej decyzji, zazwyczaj jest to jednoznacznie określone. Jeżeli w decyzji WZ zawarto zapis mówiący o tym, że wskaźnik ma być każdorazowo rozliczany do całego terenu objętego wnioskiem wskazanego w decyzji WZ, dla obydwu działek; wtedy jest on rozliczany właśnie w ten sposób. W sytuacji gdy decyzja WZ nie określa jednoznacznego sposobu rozliczania wskaźników, wówczas można zwrócić się z prośbą o wyjaśnienie treści decyzji w zakresie konkretnego przypadku dotyczącego pozwolenia na budowę, czy jest możliwa taka interpretacja, przy tak ustalonych parametrach, żeby Inwestor mógł zmniejszyć swoją inwestycję, czyli niejako dogęścić wskaźnik intensywności zabudowy na konkretnej działce. Najczęściej jest to jednak związane wprost z zakresem otaczającej zabudowy. Bo jeżeli, po sąsiedzku są duże działki, trudno w takiej sytuacji dogęszczać w sposób sztuczny wskaźniki na działkach dzielonych, dlatego też zawsze te wskaźniki wprost przekładamy do terenu objętego wnioskiem do którego Inwestor ma prawo do terenu.
Pan Tomasz Pelc wskazał, że Organ jest obowiązany do zweryfikowania projektu w zakresie zgodności z decyzją WZ. Wyjaśnienie treści zapisów decyzji WZ jest wskazane dlatego, aby uniknąć potencjalnego błędu, natomiast w sytuacji gdy inwestor nie zgadza się z tym rozstrzygnięciem, ma możliwość jego zweryfikowania w trybie odwoławczym.
Pan Adam Bik-Multanowski dodatkowo podkreślił fakt, iż ewentualne wyjaśnienie treści decyzji nie stanowi informacji czy dane rozwiązanie projektowe jest zgodne z wydaną decyzją WZ. Kwestia zgodności rozwiązania projektowego z warunkami takiej decyzji rozpatrywana jest na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Wyjaśnienie treści decyzji odnosi się wyłącznie do nieprecyzyjnych czy też budzących czyjeś wątpliwości zapisów zawartych w danym rozstrzygnięciu.
Uczestnik spotkania zapytał odnośnie ustalonego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do terenu objętego wnioskiem. Jak oblicza się wskaźnik w sytuacji, gdy obszar pozwolenia na budowę jest zawężony w stosunku do obszaru wskazanego w decyzji WZ. Czy jest on obliczany proporcjonalnie? Co w przypadku gdy w decyzji WZ określony wskaźnik odnosi się do powierzchni działki, a nie terenu?
Pani Kierownik Dorota Zaucha-Rybka wskazała, że jeżeli wskazano we wniosku etapowanie inwestycji, automatycznie wszystkie wskaźniki rozliczane są w zakresie etapów. Etapy nie są tylko etapami wykonawczymi, nie można tego mylić tj. etapowanie inwestycji z etapowaniem procesu budowlanego. Wskazać należy, że etapowanie inwestycji w konkretnych elementach jej konsumowania poprzez konkretne akty prawne (tj. decyzja o pozwoleniu na budowę, następnie decyzja zezwalająca na użytkowanie danego obiektu), właściwie samodzielnie funkcjonujące w przestrzeni, mają pełny program na I etapie, projekt jest zatwierdzany jedynie na danym etapie; jednak na dalszych etapach jest to rygorystycznie weryfikowane, np. dany obiekt powinien mieć wystarczającą ilość miejsc postojowych; nie ma możliwości wykonania wszystkich miejsc na kolejnym, dalszym etapie.
Uczestnik spotkania zapytał co w sytuacji gdy teren inwestycji w decyzji WZ określony był na dwóch działkach i do tego terenu określano wskaźniki zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej. Jeżeli projektowany obiekt zlokalizowany będzie tylko na jednaj działce, w jaki sposób to będzie liczone?
Pani Dorota Zaucha-Rybka wskazała, że wskaźniki liczone będą do dwóch działek, nawet w sytuacji gdy obiekt zlokalizowany będzie na jednaj działce. Jeżeli Inwestor zawęzi zakres wniosku w stosunku do wydanej decyzji WZ, to Inwestor sam ograniczy ustalone wskaźniki. Ogólna zasada jest taka, że wskaźniki rozliczane są w stosunku do całego terenu objętego wnioskiem.
Z kolei Pan Dyrektor Tomasz Pelc poinformował, że wskaźnik obowiązuje w każdym miejscu działki, bez względu gdzie zostanie wykrojona działka wskaźnik zawsze będzie obowiązywał.
Pani Kierownik przeszła do kolejnego tematu, że na poprzednim spotkaniu wskazano, że poprzedni przewodniczący izby wystąpi z pytaniem do ministerstwa w zakresie obliczania szerokości elewacji frontowej. Jest wskazanie takie, że elewacja frontowa, to jest ta elewacja od strony drogi publicznej, z której odbywa się zjazd. Kwestia te jednak będą poruszone po uzyskaniu tegoż stanowiska, aby można to zagadnienie przeanalizować szczegółowo.
Kolejne pytanie wskazane przez uczestników dotyczyło omówienia możliwego zakresu widełek określających graniczne parametry w decyzji WZ wraz z podaniem podstaw prawnych. Omówiono krótko ten temat i przypomniano, że kwestia ta była już wyjaśniana przez Pana Dyrektora Bik-Multanowskiego na poprzednim spotkaniu. Wobec braku dalszych pytań z sali poruszono kolejny temat;
Pani Kierownik wskazała, że kolejnym zagadnieniem związanym z etapowaniem inwestycji wskazanym przez uczestników spotkania jest omówienie sposobu obliczania wskaźników powierzchni zabudowy i biologicznie czynnej dla poszczególnych etapów inwestycji, czy już na etapie pierwszego pozwolenia należy precyzyjnie określić wskaźniki dla wszystkich etapów, czy w przypadku jeżeli na etapie drugim zmianie ulegną wcześniej podane wskaźniki, czy w takiej sytuacji zachodzi konieczność uzyskania pozwolenia zamiennego?
W odpowiedzi na powyższe Pani Zaucha-Rybka wskazała, że zmieni się zagospodarowanie terenu, wtedy następuje konieczność i uprawnienia występowania w trybie art. 36a Prawa budowlanego, jeżeli jest spełniony enumeratywnie któryś z tych parametrów wyliczonych w ustawie. Jeżeli nie ma istotnego odstąpienia od projektu, zmiany nie są istotne, które były zatwierdzone projektem budowlanym nie ma konieczności uzyskiwania zmiany pozwolenia na budowę. Jeżeli natomiast parametry zmienią w sposób istotny, zmiana kubatury, zmiana powierzchni zabudowy, zmiana samego zagospodarowania terenu, np. przesunięcie chodnika zachodzi konieczność uzyskania decyzji zmiany pozwolenia na budowę. Jeżeli dochodzi do takiej sytuacji, należy wszystkie etapy rozpatrywać łącznie ponieważ zdarzają się takie sytuacje, że inwestycje się nakładają, czyli zmiana zagospodarowania ingerująca w poprzednio wydane pozwolenia dla I etapu wymaga uzyskania zmiany decyzji, w tym dla I etapu już zatwierdzonego decyzją.
Kolejne zagadnienie wskazane przez uczestników jest omówienie wymaganego zakresu wniosku w ramach poszczególnych etapów inwestycji oraz omówienie możliwej kolejności ich realizacji, np. czy kolejność realizacji poszczególnych etapów w oparciu o niezależne decyzje pozwolenia na budowę jest dozwolona, czy budynek bez infrastruktury technicznej i komunikacyjnej może być osobnym etapem i uzyskać pozwolenie na budowę.
Pani Dorota Zaucha-Rybka w odpowiedzi poinformowała, że art. 33 Ustawy Prawo budowlane sam w sobie określa, że inwestycja może powstać, tylko i wyłącznie wtedy kiedy całą inwestycję objęto pozwoleniem na budowę. W przypadku kiedy planowanych jest wiele obiektów budowlanych, tutaj prawdopodobnie ustawodawca miała na myśli wielość budynków, które mogą niezależnie powstawać, można dzielić ten zakres na etapy. Niewątpliwie, jeżeli mamy do czynienia z etapowaniem, to wtedy każdy etap musi samodzielnie funkcjonować w przestrzeni, czyli nie ma takiej możliwości jeżeli będziemy budować pierwszy budynek, powiedzmy z dziesięciu, to ten budynek będzie powstawał w oparciu o w przyszłości bliżej nieokreślonej realizowaną drogę dojazdową - tak nie może być. Wjazd i podstawowa infrastruktura musi iść wraz z pierwszym budynkiem. Podstawowa infrastruktura to na pewno są instalacje wewnętrzne budynku, które są nadal określone, jako część ściśle związana z budynkiem więc zgodnie z definicją obiektu budowlanego, instalacje wewnętrzne muszą być, wyjścia na zewnątrz z tych instalacji z budynku też muszą być pokazane, ponieważ gdzieś się trzeba do tej instalacji podpiąć, to jest integralna część do takiego obiektu. Dojazd do takiego budynku też jest niezbędny ponieważ Prawo budowlane nie zajmuje się organizacją placu budowy, w związku z tym ten plac budowy musi być jakoś zorganizowany, ale żeby go zorganizować trzeba na niego wjechać, nie da się wybudować obiektu bez dojazdu. Te wszystkie elementy są ze sobą związane, aczkolwiek nie są bezpośrednią podstawą do egzekwowania takiego prawa, natomiast w efekcie końcowym budynek może być przyjęty do użytkowania tylko wtedy, kiedy będzie mógł samodzielnie funkcjonować czyli będzie musiał mieć podpięte wszystkie media, będzie musiał mieć odprowadzone wody opadowe w sposób prawidłowy i to jest celem generalnym wydania decyzji administracyjnej. Jeżeli mówimy o infrastrukturze ustawodawca dopuścił przyjęcie zgłoszeniem przyłączy, jako tych elementów, które są związane bezpośrednio z dostawą mediów do budynku. Ustawodawca nie zajmował się budową infrastruktury, sieci znajdujących się jako globalnych połączeń rozsyłanych przez dysponentów mediów do poszczególnych stref miejskich, natomiast regulacje określone w art. 34 Ustawy prawo budowlane wskazują na konieczność zawierania umów, podpisywania odpowiednich warunków i uzgodnień zawartych z poszczególnymi dysponentami mediów. W zależności od tego, w jaki sposób Inwestor przygotuje planowaną inwestycję, tak będzie ona potem egzekwowana przy pozwoleniu na budowę. Jeżeli np. dysponent wody albo odprowadzenia ścieków wskaże, że nie wyda Inwestorowi oświadczenia o warunkach technicznych, dopóki nie uzgodni z nim pełnego projektu to oznacza, że Wydział Architektury i Urbanistyki będzie żądać oświadczenia czyli, projekt ten musi być już wykonany. Jeżeli wydane zostaną warunki wprost, to jest to wystarczające żeby wydać pozwolenie na budowę, gdyż przyłącza mogą być realizowane w trybie zupełnie odmiennych artykułów ustawy.
Pan Dyrektor Tomasz Pelc dodał, że po to znana jest interpretacja mająca swoje korzenie w tym, że na ogólnej zasadzie budynek musi samodzielnie funkcjonować, jeżeli chodzi również o przyłącza. Nie jest wykluczone, że za jakiś czas orzeczenia tak się nasilą w tym kierunku, że będziemy to egzekwować. Wychodzimy z założenia nie ma obowiązku pozwolenia na budowę przyłączy więc to ma prymat nad ogólną zasadą. Jest możliwość skutecznego zgłoszenia przyłącza. Można do studzienki doprowadzić np. wodę i mieć ją wyprzedzająco do pozwolenia.
Uczestnik spotkania poruszył, że w różnych miastach jest to różnie egzekwowane, zwrócił uwagę, że w Nowym Targu akurat jest to warunkiem koniecznym do uzyskania pozwolenia na budowę.
Pani Ewa Sadza poinformowała, że należy mieć na względzie pewne ograniczenia prawne. Orzecznictwo drugiej instancji zawsze będzie przychylać się do swojej interpretacji aczkolwiek nowelizacja, która jest przygotowywana zmierza w kierunku podtrzymania zasady, że nie będzie wymagane przedłożenie jakichkolwiek dokumentów związanych z przyłączami, czy nawet oświadczeniem zarządcy drogi o przyłączeniu do drogi publicznej. Tak więc być może zmieni się to w kierunku liberalizującym.
Pani Kierownik Zaucha-Rybka dodatkowo poinformowała odnośnie etapowania inwestycji i oddawania obiektu do użytkowania, że po to istnieje możliwość etapowania, żeby w całości można było bezkonfliktowo zamykać pewne części inwestycji na etapach ich realizacji. Wskazała, że należy pamiętać, że każda decyzja administracyjna pozwolenia na budowę jest zamknięta. Gdy w całości realizuje się to co było w tej decyzji zawarte, to bez problemu przyjmuje to do użytkowania w Nadzorze Budowlanym. Problem stanowi etapowanie, przyjmowanie częściowe, warunkowe obiektu, ponieważ tam nadzór stawia swoje warunki i nie jest powiedziane, że w trybie warunkowym, jeżeli mamy decyzję na wiele obiektów, może ich być część przyjęta. Jedną z wytycznych jest możliwość oddzielenia placu budowy pozostałej części i samodzielnego funkcjonowania obiektów już wybudowanych i odbieranych do użytkowania w trybie warunkowym. Kwestia omówienia warunków na jakich może powstać pozostała część budynku, należy do kompetencji nadzoru budowlanego.
Pani Dyrektor Wydziału Architektury i Urbanistyki UMK podziękowała Uczestnikom spotkania za poświęcony czas i udział. Poinformowała, że termin nowych warsztatów, podany zostanie zwyczajowo mailowo. Poprosiła o sugestie co do kolejnych tematów do dyskusji, ponieważ zakres tematyczny, który był do tej pory zaproponowany został zasadniczo wyczerpany.
WARSZTATY DLA INWESTORÓW 20.02.2014 r.
NOTATKA ZE SPOTKANIA
W dniu 20.02.2014 r. w Wydziale Architektury i Urbanistyki UMK odbyło się czwarte z cyklu spotkań z Urzędem Miasta Krakowa: „Warsztaty dla Inwestora”.
Wydział Architektury i Urbanistyki reprezentowany był przez następujące osoby:
Pani Jadwiga Warat-Hapońska, Dyrektor Wydziału,
Pan Adam Bik-Multanowski, Zastępca Dyrektora Wydziału,
Pan Tomasz Pelc, Zastępca Dyrektora Wydziału,
Pani Dorota Zaucha-Rybka, Kierownik Referatu,
Pani Ewa Sadza, Główny specjalista.
ponadto udział wzięli:
Pani Alicja Bała –Kośmider, Kierownik Referatu,
Pani Gaja Stelmachowicz-Dziech, Kierownik Referatu,
Pani Beata Danielowska, Kierownik Referatu,
Pani Jolanta Korbel, Kierownik Referatu,
Pan Adam Goniakowski, Kierownik Referatu,
Pani Agnieszka Smolarek-Markiewicz, Główny specjalista,
Pani Sylwia Nisztuk, Inspektor.
W spotkaniu udział wzięli zaproszeni pracownicy Wydziału Geodezji UMK:
Pani Maria Kolińska, Dyrektor Wydziału,
Pani Dorota Michalik, Zastępca Dyrektora Wydziału,
Pan Paweł Szaro, Kierownik Referatu,
Pan Robert Łoś, Kierownik Grodzkiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.
Uczestnikiem warsztatów była również Pani Elżbieta Gabryś, Dyrektor Wydziału Infrastruktury Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie.
Wśród zaproszonych gości obecni byli – według listy obecności:
Pan Paweł Dusza, PAD Projektowanie Architektoniczne;
Pan Paweł Wieczorek; SARP;
Pan Marek Kaszyński; SARP;
Pani Anna Frysztak, SARP;
Pani Barbara Baś, SARP;
Pan Wojciech Mróz, PHINANCE S.A.
Pan Paweł Görlich, DDJM Biuro Architektoniczne Sp. z o.o.;
Pani Elżbieta Pauli, EM2 Architekci;
Pani Katarzyna Wołek, MEBLODOM PLUS,
Pan Grzegorz Szmolke, P.B. START;
Pani Lucyna Płonka, SBDiM;
Pan Jarosław Wilk, Biuro projektowe;
Pan Borysław Czarakcziew, MOIA;
Pan Witold Padlewski, 3D Architekci;
Pani Joanna Filemonowicz, FRS Architekci;
Pani Dominika Stolarzewicz, Domy i Architekci Sp. z o.o.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska przywitała uczestników warsztatów oraz przedstawiła gości reprezentujących Wydział Geodezji. Wskazała, iż tematem przewodnim spotkania jest Powiatowy Zasób Geodezyjno – Kartograficzny w aspekcie procesu budowlanego. Ponadto omówione zostaną następujące tematy: sposób obliczania charakterystycznych parametrów inwestycji na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, w kontekście warunków zapisanych w decyzji WZ (powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, szerokość elewacji); zagadnienia związane z etapowaniem inwestycji bądź występowaniem o pozwolenie na budowę na części terenu wskazanego w decyzji WZ.
Pani Maria Kolińska, Dyrektor Wydziału Geodezji UMK, wskazała, iż celem prezentacji jest przybliżenie uczestnikom warsztatów zakresu zmian prawa geodezyjnego oraz związanych z nim rozporządzeń, oraz wskazanie, jak zmiany te wpłyną na proces budowlany. Ostatnia zmiana przepisów miała miejsce w styczniu, natomiast w czerwcu nastąpi jeszcze zmiana prawa geodezyjno-kartograficznego Wprowadzane zmiany wynikają z konieczności dostosowania powiatowego zasobu geodezyjno-kartograficznego do nowych przepisów i przepisów dyrektywy unijnej INSPIRE.
Przed omówieniem głównego tematu spotkania Pani Maria Kolińska zaprezentowała uruchomioną w UMK, nową przeglądarkę (portal mapowy) OBSERWATORIUM (http://msip.um.krakow.pl). Zawiera ona bardzo dużo, aktualizowanych na bieżąco danych, szczególnie przydatnych dla inwestorów, architektów i mieszkańców Miasta Krakowa. Portal prezentuje dane branżowe, związane z przestrzenią Miasta Krakowa które powstają w Wydziałach UMK i Miejskich Jednostkach Organizacyjnych. Dane dotyczące ewidencji gruntów są aktualizowane codziennie, dane dotyczące ukształtowania terenu – mapa zasadnicza i uzbrojenie terenu aktualizowane są raz w tygodniu. Podobna przeglądarka działa w Urzędzie Marszałkowskim (http://miip.geomalopolska.pl) gdzie prezentowane są dane z powiatu na tle danych z województwa. Na prośbę uczestników warsztatów Pani Kolińska omówiła sposób prezentacji oraz zakres zamieszczonych w przeglądarce danych i informacji. Aktualnie przeglądarka przedstawia dane zamieszczone na około szesnastu, siedemnastu warstwach. Nie jest to liczba zamknięta, gdyż można tworzyć dodatkowe warstwy Jej cechą charakterystyczną jest to, że jeżeli informacja ze wszystkich dostępnych warstw dotyczy danej działki, to te informacje zostaną zaprezentowanie w jednym oknie. Ponadto przy liście dostępnych warstw znajduje się również odnośnik do Wydziału UMK, który za daną warstwę odpowiada. Zaprezentowano również sposób wyszukiwania nieruchomości na cele inwestycyjne w kontekście wydanych w danym terenie decyzji administracyjnych, przebiegu inwestycji strategicznych, planów miejscowych. Ostatnio, na prośbę MPEC, dołączono warstwę miejskiego systemu ciepłowniczego, prezentującą wszystkie magistrale ciepłownicze. W przygotowaniu jest warstwa Wydziału Kształtowania Środowiska prezentująca decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach. Ponadto dostępne są informacje przedstawiające strukturę własności nieruchomości, rejestr cen nieruchomości, „Kraków w liczbach”, mapy historyczne.
Osobą odpowiedzialną za miejski system informacji przestrzennej w Wydziale Geodezji jest Pan Paweł Szaro. Może on udzielić dodatkowych wyjaśnień w przedmiocie działania OBSERWATORIUM. Dane kontaktowe są zamieszczone w przeglądarce.
Zakres i kierunek zmian w prawie geodezyjnym i kartograficznym oraz rozporządzeniach wykonawczych omówiła Pani Dorota Michalik.
Zmiany w przepisach zostały zainicjowane już w 2010 r., a okres przejściowy na ich wprowadzenie obowiązywał do 2012 r. Od 5 kwietnia 2013 r. obowiązuje Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z 12 lutego 2013 r. w sprawie bazy danych geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej. Reguluje ono sposób prowadzenia bazy danych, tworzenia i udostępniania mapy ewidencyjnej, mapy zasadniczej. Wprowadziło nowe elementy, określające nowe znaki, sposób, w jaki ma być prowadzona mapa ewidencyjna i zasadnicza, oraz jaką treść powinny zawierać. Odstępuje się również od prowadzenia mapy w formie papierowej na rzecz formy cyfrowej. Ważną zmianą jest to, że mapa ewidencyjna zawiera teraz również elementy małej architektury. Ponadto zamówienie mapy zostanie zastąpione wnioskiem.
Wydział Geodezji prowadzi prace zmierzające do spełnienia wszystkich wymogów nakładanych przez nowe przepisy w kwestii sposobu prowadzenia i prezentacji zasobów geodezyjnych.
Od 8 stycznia 2014 r. obowiązuje Rozporządzenie MAiC z 5 września 2013 r. w sprawie organizacji i trybu prowadzenia państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Zmienia ono m.in. oznaczenia dokumentacji wpływającej i wychodzącej z Wydziału Geodezji. Zgłoszenie robót geodezyjnych rejestrowane jest wg JRWA, natomiast operaty geodezyjne rejestrowane są według zupełnie nowych oznaczeń. Kolejną zmianą jest wprowadzenie skanowania wszystkich materiałów na etapie przyjmowania dokumentacji do zasobu. Rozporządzenie to mówi również o wnioskach i ich wypełnianiu.
Wydział Geodezji prowadzi również prace zmierzające do stworzenia procedur wskazujących szczegółowo, jakie materiały są dostępne w Wydziale Geodezji i mogą być udostępnione, procedur dotyczących udostępnienia mapy zasadniczej, ewidencyjnej, wypisów, wyrysów z operatu ewidencji gruntów, baz danych, czy też innych materiałów archiwalnych. Procedury te zostaną zamieszczone na stronie internetowej Wydziału. Materiały z powiatowego zasobu są udostępniane odpłatnie.
Od 31 grudnia 2013 r. obowiązuje Rozporządzenie MAiC z 29 listopada 2013 r., zmieniające rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków z 9 marca 2001 r. Wprowadza ono istotne zmiany w sporządzaniu map do celów projektowych, reguluje kwestie przebiegu granic nieruchomości, które są niejednoznaczne lub nieustalone, wprowadzając stosowne procedury. Rozporządzenie wprowadza także nowe oznaczenia użytków i grupy użytków oraz wskazuje, iż prace geodezyjne związane z tyczeniem budynków, obiektów budowlanych winny podlegać zgłoszeniu. Uproszczeniu uległy procedury związane z łączeniem i dzieleniem działek. Szczegółowo określono sposób ustalania działek oraz wprowadzono ułatwienia w tej procedurze w zakresie pomocy
w ustaleniu stron postępowania przez starostę. Dodatkowo, jeżeli strony były prawidłowo powiadomione, a nie są obecne w terenie, geodeta sam, bez obecności stron może przystąpić do ustalania granic w terenie. Ponadto nawet granice sporne w operacie ewidencji gruntów są granicami ustalonymi i taka informacja będzie umieszczana na mapach. Rozporządzenie zmienia również określenia funkcji budynków, poszerzając ich katalog oraz wprowadzając sformułowanie „klasy budynków”. Kolejna zmiana dotyczy określenia skróconego i pełnego wypisu z ewidencji gruntów. Obecnie ustawodawca zdefiniował wypis skrócony, jako taki, który obejmuje wszystkie geodezyjne dane o nieruchomości z wyłączeniem danych osobowych. Przewidywana w czerwcu zmiana w przepisach przewiduje znaczne zwiększenie ceny wypisu z ewidencji gruntów. Wydział Geodezji nie udostępnia wypisów z ewidencji gruntów dla działek sąsiednich dla terenów inwestycji.
Od 2012 r. zmieniło się podejście ustawodawcy do sporządzania mapy do celów projektowych w szczególności w zakresie elementów dotyczących ewidencji gruntów i granic. Jeżeli w zasobie nie ma danych o jednoznacznym ustaleniu granic, należy je ustalić, wznowić, wyznaczyć. Jest to proces bardziej długotrwały, bardziej kosztowny, a dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy budynki projektowane są w odległości do 4 m od granic działki. Ponadto właścicielem mapy do celów projektowych jest inwestor – zamawiający. W zasobie znajdują się tylko kopie map do celów projektowych. Wydział Geodezji nie może poświadczyć takiej mapy za zgodność z oryginałem. Poświadczana jest jedynie kopia znajdującą się w zasobie. W procesie inwestycyjnym, w następnej kolejności po wykonaniu projektu, wykonywana jest inwentaryzacja powykonawcza. Prawo geodezyjne wskazuje tu bardzo wyraźnie, iż inwentaryzacja powykonawcza powinna być wykonana w wykopie. Nie ma możliwości przyjmowania takiej dokumentacji po zasypaniu, gdyż wtedy nie jest to już inwentaryzacja powykonawcza, lecz aktualizacja mapy. Standardy wykonywania prac geodezyjnych w tym zakresie zobowiązują do wykonywania inwentaryzacji z dokładnością do 10 cm. Natomiast mapa do celów projektowych określa taką dokładność do 30 cm. Nie ma możliwości przyjęcia dokumentacji powykonawczej na zakrytym przewodzie. Wynikiem takiej inwentaryzacji powykonawczej jest aktualizacja baz danych zasobu.
Omówiono część procesu inwestycyjnego, wiążącą się ze zmianami w powiatowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym i procedurami Wydziału Geodezji. Zwrócono uwagę na zmiany obowiązujących przepisów, w szczególności: rozpoczęcie budowy skutkuje zmianą użytkowania działki na Bp – tereny zurbanizowane, niezabudowane; w chwili obecnej przepisy nie umożliwiają nadanie numeru na działkę niezabudowaną. Przedstawiono również klauzule aktualnie nadawane materiałom udostępnianym z zasobu geodezyjnego. Omówiono możliwą treść mapy do celów projektowych oraz obowiązki geodety sporządzającego taką dokumentację. Zwrócono uwagę na konieczność ochrony znaków geodezyjnych i wiążący się z tym obowiązek bezwzględnego nanoszenia wszystkich punktów osnowy geodezyjnej na materiałach już na etapie projektowania i uzgadniania oraz konieczność odtwarzania zniszczonych punktów lub założenia nowych punktów osnowy w terenie. Poruszono także kwestię aktualnych definicji powierzchni zabudowy, konturu budynku, z uwzględnieniem kondygnacji podziemnych, w świetle znowelizowanego rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Proces inwestycyjny kończy się przyjęciem dokumentacji do zasobu i aktualizacją baz danych zasobu.
Pani Dorota Michalik omówiła również wykonane w ostatnim czasie prace mające na celu w szczególności podniesienie jakości posiadanych zasobów oraz ułatwienia i usprawnienia dla geodetów.
W związku z udostępnianiem materiałów mapowych poprzez system MSIP, uczestnik warsztatów poprosił o wyjaśnienie, z czego wynika konieczność przedkładania oryginałów map w wersji papierowej do Wydziału Architektury oraz Wydziału Geodezji do ZUDP.
Pan Robert Łoś wyjaśnił, iż oryginały map do celów projektowych posiada ich zleceniodawca, a nie Wydział Geodezji. Osobą odpowiedzialną za aktualność mapy jest projektant. Mapy dostępne na stronach internetowych nie mogą służyć do celów projektowych. Służą one jedynie do celów poglądowych, informacyjnych oraz przeglądania.
Uczestnik warsztatów poprosił o wyjaśnienia: które z zaprezentowanych danych, można traktować, jako znane organowi z urzędu i nie podlegające dowodowi; określenia okresu aktualności mapy do celów projektowych; określenie kiedy można usunąć rezerwę terenu pod prowadzenie infrastruktury technicznej ze ZKUPSUT (Zespół Koordynujący Usytuowanie Projektowanych Sieci Uzbrojenia Terenu); kto wprowadza ustalenia z planu miejscowego na projekt zagospodarowania terenu – architekci, czy geodeci.
W kwestii aktualności mapy wyjaśniono, iż mapa pozostaje aktualna do czasu, gdy w terenie powstaną zmiany, które na mapie nie są pokazane.
W związku z tym wyjaśnieniem poproszono o uściślenie, czy istnieje mechanizm, który powiadamiałby projektanta o nieaktualności mapy, w szczególności w związku z okresem czasu niezbędnym na „klauzulowanie” mapy.
Wskazano, iż nie ma możliwości określenia aktualności mapy inaczej, niż zgodnie z powyższym wyjaśnieniem, tj. mapa pozostaje aktualna do czasu, gdy w terenie powstaną zmiany, które na mapie nie są pokazane. W uzupełnieniu Pani Dorota Michalik podkreśliła, iż mapa jest aktualna na dzień jej sporządzenia. Przepisy, które przestały obowiązywać w 2012 r. rozróżniały pojęcie „aktualności” i „ważności” mapy. Przepisy te dzieliły zasób na: użytkowy, bazowy i przejściowy. Jednym z tych zasobów była mapa do celów projektowych, a jej ważność określana była na trzy lata. Na dzień dzisiejszy, po zmianie przepisów, obowiązuje tylko określenie aktualności mapy do celów projektowych.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska podkreśliła, iż to, jakie dokumenty wymagane są przez Wydział Architektury, spowodowane jest aktualnym brzmieniem przepisów, zarówno ustawy Prawo budowlane, jak i Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tam, gdzie jest to możliwe, Wydział korzysta z posiadanych zasobów, np. korzystając z danych ewidencji gruntów przy ustalaniu stron postępowania.
W odniesieniu do ważności opinii dot. rezerwacji terenu, Pan Robert Łoś wskazał, iż jest ona ważna 3 lata, chyba że zostanie stwierdzona nieważność decyzji WZ lub zostanie wydane pozwolenie na budowę. Dopóki ważne jest pozwolenie na budowę, inwestycja może być wykonana, a tym samym konieczne jest utrzymanie rezerwy, mimo upływu trzyletniego okresu. Wskazano również przykłady sytuacji, w których rezerwa jest utrzymywana przez okres dłuższy niż trzy lata.
Uczestniczka warsztatów poprosiła o wyjaśnienia w zakresie koniecznego stopnia precyzyjności wyznaczania przez geodetę granicy własności np. w zabudowie śródmiejskiej, przy wspólnych ścianach istniejących zabytkowych budynków.
Pani Dorota Michalik wyjaśniła, iż geodeta winien bardzo dokładnie przebadać dokumentację źródłową i wykorzystać wszelkie dostępne materiały znajdujące się zarówno w archiwach Wydziału Geodezji, jak i Archiwum Państwowego i archiwach prywatnych.
Pan Borysław Czarakcziew, MOIA, podziękował za podjęcie trudu wprowadzenia OBSERWATORIUM. Zwrócił uwagę na jasno określoną terminowo procedurę uzyskania uzgodnienia ZUDP. Wyraził również wolę zorganizowania szkolenia dla architektów w zakresie przedstawionych w trakcie warsztatów zmian w przepisach geodezyjnych.
Poprosił o wyjaśnienia: kto jest uprawniony do wrysowania na mapie do celów projektowych ustaleń z decyzji o warunkach zabudowy; na jakiej podstawie żąda się do wniosku o ustalenia warunków zabudowy, od architektów, jako pełnomocników stron, mapę ewidencyjną i zasadniczą, a w szczególności mapę ewidencyjną o poszerzonym zakresie; czy jest możliwość prawna przedłużenia uzgodnienia ZUDP, jeżeli w terenie nie nastąpiły żadne zmiany, a inwestor nie przystąpił do realizacji inwestycji. Pan Czarakcziew poprosił również w imieniu MOIA o udostępnienie materiałów dokumentujących przebieg spotkań z cyklu „Warsztaty dla inwestorów”, celem publikacji na stronie internetowej MOIA.
Pan Adam Bik-Multanowski wyjaśnił, iż zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym teren inwestycji winien być zaznaczony na kopii mapy zasadniczej. Mając jednak na względzie sporządzenie analizy urbanistyczno-architektonicznej w obszarze obejmującym, co najmniej trzykrotną szerokość frontu działki, inwestor proszony jest o przedłożenie kopii mapy ewidencyjnej o poszerzonym zakresie. Brak tej mapy nie stanowi braku formalnego wniosku. W przypadku braku przedłożenia takiej mapy wniosek podlega rozpatrzeniu zgodnie z procedurami, a mapa o wymaganym zakresie jest zamawiana przez WAiU na potrzeby prowadzonego postępowania.
Podstawę prawną żądania map na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę przedstawiła Pani Dorota Zaucha-Rybka. Wskazała na art. 6 Rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie - treść mapy do celów projektowych, poza elementami stanowiącymi treść mapy zasadniczej łącznie z granicami władania (własności) nieruchomości (działek), powinna zawierać opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy oraz osie ulic, dróg itp., jeżeli zostały ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosowanie tego przepisu w procedurze pozwolenia na budowę zostało określone w art. 43 Ustawy Prawo budowlane. Zatem organ zobowiązany jest do żądania właściwie opracowanych map.
Pan Robert Łoś wskazał, że termin ważności uzgodnienia ZUDP wynika z przepisów dotyczących koordynacji usytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu. Termin ważności uzgodnienia ZUDP wynosi 3 lata, chyba że zostanie stwierdzona nieważność decyzji WZ lub zostanie wydane pozwolenie na budowę. Do wydania opinii konieczne są aktualne warunki techniczne dysponentów sieci a projekt musi być wykonany na aktualnej mapie do celów projektowych na której naniesione są zmiany spowodowane przez prace budowlane wykonane przez inne podmioty niż inwestor.
Pani Maria Kolińska poinformowała o otwarciu Wydziału Geodezji na ewentualne uwagi do działania przeglądarki OBSERWATORIUM oraz propozycje dodatkowych warstw. Odniosła się również do kwestii rozbieżności pomiędzy stanem prawnym i ewidencyjnym, w szczególności w odniesieniu do dróg. Zakładana w latach 50-tych ewidencja gruntów, zgodna była ze stanem władania, a nie stanem własności. Wydział Geodezji zajmuje się nie tylko prowadzeniem zasobu geodezyjnego i kartograficznego, ale również regulacją stanów prawnych dotyczących przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, m.in. w odniesieniu do stanu prawnego dróg. Prace te są w Wydziale na bieżąco kontynuowane.
Pani Dorota Zaucha-Rybka rozpoczęła omawianie tematów przedstawionych przez SARP. Pierwszy z nich dotyczy: omówienie sposobu obliczania powierzchni zabudowy i przyjętych podstaw prawnych, czy należy wliczać powierzchnię wykuszu, podcieni, nadwieszenia. Nowelizacja rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, wprowadziła ewidentne stosowanie normy ISO z 1997 r., która w sposób jednoznaczny określa powierzchnię zabudowy w trzech punktach, które należy czytać łącznie. Punkt pierwszy mówi, że powierzchnię zabudowy stanowi rzut po zewnętrznych ścianach na teren. Drugi punkt uściśla tą definicję, wskazując, iż jest to rzut po całkowitym zewnętrznym obrysie krawędzi tych ścian. Punkt trzeci wskazuje, czego nie wlicza się do powierzchni zabudowy – to jest powierzchni elementów drugorzędnych.
Jeżeli decyzja WZ nie określi tego inaczej (np. poprzez wskazanie, które elementy są
a które nie są drugorzędne i jako takie powinny lub nie powinny być wliczane do powierzchni zabudowy) to za elementy drugorzędne nie wliczane do powierzchni zabudowy należy uznać balkony, gzymsy, daszki, markizy, występy dachowe, schody zewnętrzne i oświetlenie zewnętrzne. Wszystkie inne elementy (np. wykusze, nadwieszenia) powinny być wliczane do powierzchni zabudowy.
Tak, więc jeżeli w decyzji WZ nie zawiera tego rodzaju uściślenia, a podano w niej wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy, oznacza to, że powierzchnia zabudowy budynku powinna być rozumiana, jako zewnętrzny obrys wszystkich elementów budynku wystających, elementów konstrukcyjnych typu wykusze, nadwieszenia, w rzucie na teren gruntu, na którym projektowany jest obiekt.
Ponadto w przypadku obowiązywania na danym obszarze ustaleń planu, zawiera on swoją własną definicję, w jaki sposób powierzchnia zabudowy bądź wskaźnik intensywności zabudowy ma być przez projektanta przyjmowany. Wtedy ta definicja jest definicją wiodącą.
Podziemne części budynków (czyli te które w całości znajdują się pod ziemią) nie są wliczane do powierzchni zabudowy.
Prawo budowlane nie przewiduje zastosowania w ww. zakresie definicji powierzchni zabudowy zawartej w przepisach dot. ewidencji gruntów.
Pan Adam Bik-Multanowski zauważył, iż pojęcie powierzchni zabudowy pojawia się w różnych aktach prawnych, odnoszących się do różnych kwestii i każdorazowo jest przez te akty prawne definiowane. Nie jest więc uzasadnione stosowanie definicji powierzchni zabudowy stworzonej na potrzeby prowadzenia ewidencji gruntów do określenia powierzchni zabudowy w projekcie budowlanym i na odwrót.
Odpowiadając na wątpliwości uczestnika warsztatów wskazał, iż przy wyznaczaniu wskaźnika powierzchni zabudowy na etapie ustalania warunków zabudowy w pierwszej kolejności brana jest pod uwagę treść mapy ewidencyjnej i powierzchnie obiektów tam naniesionych. Niemniej jednak uwzględniane są również ustalenia analizy urbanistyczno-architektonicznej i wizje w terenie, które niejednokrotnie wskazują na istniejące w przestrzeni elementy typu nadwieszenia budynków, czy też inne elementy niezaznaczone na mapie, które należy uwzględnić. Powierzchnia zabudowy, wskazana w decyzji o warunkach zabudowy, ustalana jest zgodnie z zasadami omówionymi przez Panią Dorotę Zaucha-Rybka. Mapa ewidencyjna jest podstawowym, lecz nie jedynym materiałem wykorzystywanym przy określaniu tego parametru.
W dyskusji kontynuowano kwestie różnych definicji i sposobów obliczania powierzchni zabudowy wynikające z różnych przepisów prawa, również w kontekście przepisów podatkowych. Powołano przypadek szczególny obiektów podziemnych, jakim są forty.
Uczestnik warsztatów poprosił o wyjaśnienie, czy linie zabudowy ustalane są tylko dla części nadziemnej, czy także dla podziemnej części obiektu.
Pani Dorota Zaucha-Rybka wskazała, iż w decyzji o warunkach zabudowy linia zabudowy reguluje przede wszystkim lokalizację części nadziemnej obiektu. Z kolei
w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego często szczegółowo definiuje się, iż nieprzekraczalna linia zabudowy dotyczy wszystkich elementów (nadziemnych i podziemnych) obiektów. Kwestią kluczową zarówno w przypadku warunków zabudowy, jak i planów miejscowych, jest sposób zdefiniowania w konkretnym indywidualnym przypadku wskazanej linii. W przypadku decyzji o warunkach zabudowy, może niekiedy wystąpić wątpliwość czy linia zabudowy dotyczy także części podziemnych (np. ewentualnego wysuniętego garażu), zwłaszcza, jeżeli nie zostało to zapisane wprost, występują inne mogące wskazywać na to zapisy, a działka nie leży w pasie drogowym. Są to przypadki każdorazowo szczegółowo badane, niekiedy wymagające wyjaśnienia treści decyzji. Kluczowe w takich sytuacjach jest ustalenie, jakie były intencje powstania takiego czy innego zapisu decyzji WZ i dla jakiej inwestycji wydano decyzję.
Uzupełniając powyższe, Pan Tomasz Pelc wskazał, iż generalną zasadą jest to, iż budynek, zarówno w części podziemnej, jak i nadziemnej stanowi jedną całość, do której odnosi się linia zabudowy.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska z kolei podkreśliła, iż ewentualne inne ustalenia powinny być w warunkach zabudowy wyraźnie opisane. Jeżeli takiego wyjaśnienia nie ma, budynek zarówno w części podziemnej, jak i nadziemnej stanowi jedną całość i linia zabudowy odnosi się do obu tych części. Zwróciła uwagę, że każdorazowo konkretny wniosek o ustalenie warunków zabudowy, o konkretnej charakterystyce podlega opiniowaniu, m.in. z zarządcą drogi. Zatem jeżeli nie obejmował on lokalizacji części podziemnej wysuniętej, zbliżonej do pasa drogowego, opiniodawca nie uwzględniał takiej sytuacji w swojej opinii i warunki decyzji nie były wydane dla takiego rodzaju inwestycji.
Pan Tomasz Pelc zwrócił uwagę na brak terminu ważności decyzji zarówno WZ, jak i ULICP. Decyzje takie były i są wydawane w różnych okresach czasu i stanach prawnych, oparciu o obowiązujące w danym momencie orzecznictwo. Występując na ich podstawie o pozwolenie na budowę należy mieć świadomości, że projekt budowlany będzie badany pod kątem zgodności z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa.
W dyskusji kontynuowano kwestie konkretnych przypadków i definicji elementów budynku mogących mieć wpływ na określenie powierzchni zabudowy.
Uczestnik warsztatów poprosił o wyjaśnienie zasadności obligatoryjnego określania we wniosku o warunki zabudowy precyzyjnego określania lokalizacji garażu, np. podziemny, na parterze, etc.
Pan Adam Bik-Multanowski wyjaśnił, iż konieczność szczegółowego określenia charakterystyki wnioskowanego budynku, w tym np. określenia lokalizacji garażu, ilości budynków w projektowanym zespole, już na etapie ustalania warunków zabudowy, wynika z wieloletniego orzecznictwa sądów oraz orzeczeń samorządowego kolegium odwoławczego. Tym przejawia się różnica pomiędzy warunkami zabudowy, a planami miejscowymi. Plany miejscowe mogą określać pewne skrajne wartości, natomiast decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, musi odnosić się do konkretnego wniosku. Decyzje o warunkach zabudowy będące odpowiedzią na niezbyt precyzyjnie określony przedmiot wniosku, były wielokrotnie uchylane. Tak, więc w interesie Wnioskodawcy jest precyzyjne określenie przedmiotu inwestycji już na etapie ustalania warunków zabudowy.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska dodała, iż ustawodawca i orzecznictwo zmierzają w kierunku coraz większego precyzowania zamierzenia inwestycyjnego na etapie WZ, a w szczególności w postępowaniach, które wymagają przedłożenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
Pan Adam Bik-Multanowski wskazał, iż problem precyzyjności dotyczy również parametrów określanych decyzją WZ, np. szerokość elewacji frontowej, wysokość budynku. Kilka lat temu parametry te były określane wartością maksymalną. Orzecznictwo sądowe wskazuje, iż jest to nieprawidłowe, a parametry te winny być określane w formie „od…do” , przy założeniu, że wskazany przedział nie jest zbyt duży. Najwłaściwszym określeniem,
w myśl obowiązującego orzecznictwa, jest wskazanie konkretnej wartości z ewentualną tolerancją. Wszelkie niejednoznaczności nie są przez sądy akceptowane.
Uczestnik warsztatów poprosił o wyjaśnienie, czy katalog elementów, które nie są wliczane do powierzchni zabudowy jest katalogiem otwartym, czy zamkniętym w normie. Zwrócił również uwagę, iż elementy wliczane do powierzchni zabudowy wiązane są z kubaturą. Natomiast norma ISO mówi, że balkon posiada kubaturę, a nie jest wliczany do powierzchni zabudowy. Ponadto norma wskazuje również na „inne drugorzędne elementy budynku”. Poproszono o wyjaśnienie, czy wsparta na słupach połać dachu nad tarasem gruntowym stanowi występ dachowy i czy będzie to wliczane do powierzchni zabudowy.
Pani Dorota Zaucha-Rybka wyjaśniła, iż obiekt ten zaczyna pełnić określoną funkcję dla budynku - funkcję rekreacyjną, czyli pomocniczą. Zatem jeżeli projektant zaprojektuje dach w ten sposób, aby oparł się on na słupach, to należy dla tych słupów wykonać jakieś posadowienie, np. fundament. Dlatego też zmieni się zagospodarowanie tego terenu i niejako zostanie on zabudowany, gdyż zmieni się jego przeznaczenie z funkcji pierwotnej na inną użytkową. Wskazała również, iż norma ISO z 1997 r. jest generalną definicją stosowaną do określania powierzchni zabudowy. Podkreśliła również, że powstaje coraz więcej planów miejscowych, które szczegółowo określają definicje stosowanych pojęć, w tym powierzchni zabudowy. Treść normy brzmi następująco: „do powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni obiektów budowlanych, ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu, powierzchni elementów drugorzędnych np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego. Jeżeli projektant w swym opracowaniu udowodni, że balkon w danym konkretnym przypadku jest elementem drugorzędnym, to zostanie on zaliczony do tego katalogu (pod warunkiem, że nie będzie to sprzeczne z zapisami decyzji WZ). Wymaga to jednak udowodnienia. Organ nie podchodzi uznaniowo do wydawanych decyzji, lecz działa w oparciu o dowody przedłożone przez projektanta.
Pan Adam Bik-Multanowski uzupełniająco wskazał, iż w sytuacji wątpliwości, czy dany element można zaliczyć do drugorzędnych, warto na etapie ustalania warunków zabudowy skierować do postępowania taką uwagę. Wówczas już na tym etapie kwestia ta będzie jednoznacznie wyjaśniona i precyzyjnie zapisana w decyzji.
Uczestnik warsztatów poprosił o udzielenie wyjaśnień dotyczących sposobu i podstawy prawnej wyznaczania szerokości elewacji frontowej.
Pan Adam Bik-Multanowski wskazał, iż na etapie ustalania warunków zabudowy brak jest ustawowej definicji szerokości elewacji frontowej. Przyjmuje się, że szerokością elewacji frontowej jest szerokość całego obiektu zrzutowana na płaszczyznę równoległą do frontu, czyli najczęściej do krawędzi jezdni drogi, z której odbywa się wjazd na działkę. W przypadkach szczególnych, jeżeli pojawiają się wątpliwości w określeniu elewacji frontowej, już na etapie ustalania warunków zabudowy winno to być opisane. Jeżeli nie jest to precyzyjnie określone, podlegać będzie interpretacji na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę i może być dookreślone w trybie wyjaśnienia treści decyzji WZ.
Pani Dorota Zaucha–Rybka wyjaśniła, iż przy wydawaniu pozwolenia na budowę zawsze brany jest pod uwagę rzut ortogonalny na płaszczyznę, która jest wyznaczona poprzez drogę, z której odbywa się główny wjazd. Jeżeli projektant rysuje widok ortogonalny elewacji, to ten widok i jego szerokość są brane pod uwagę. To od projektanta zależy, czy będzie on zgodny z warunkami zabudowy, czy nie. Podkreśliła, że rzutowanie elewacji dokonuje się na płaszczyznę, a nie na krawędź jezdni biegnącej po łuku. Pod uwagę brany jest widok ortogonalny rzucony na tę płaszczyznę. Nie są badane łuki, skosy, czy wygięcia budynku. Podstawą określenia szerokości elewacji frontowej jest widok ortogonalny. W przypadkach niejednoznaczności i braku określenia wprost elewacji frontowej w decyzji o warunkach zabudowy, dobrze jest wystąpić o wyjaśnienie treści decyzji.
Pan Borysław Czarakcziew poinformował, iż Małopolska Okręgowa Izba Architektów wystąpi do właściwego ministra o interpretację trzech przypadków: przypadku budowy budynku w formie litery „Z” lub „L”; przypadku budowy budynku odwróconej litery „U” lub „L” i przypadku budowy dwóch elementów budynku na jednym wspólnym garażu. Podkreślił, że zgodnie z posiadaną wiedzą, interpretacja ta będzie wskazywać, iż za szerokość elewacji frontowej w tych przypadkach wskazanych przez Izbę, uznawany będzie element przylegający bezpośrednio do ulicy. Poprosił o udzielenie odpowiedzi, czy jeżeli MOIA uzyska taką interpretację od ministra właściwego, będzie ona respektowana przez WAiU w wydawanych decyzjach pozwolenia na budowę i czy taka interpretacja nie będzie podstawą do uchylania przez Wojewodę decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli taka interpretacja się pojawi MOIA prześle ją również do Urzędu Wojewódzkiego.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska odpowiedziała, iż organ wydający decyzje jest za ujednoznacznieniem wszystkich przepisów i ich interpretacji. Jeżeli pojawi się taka opinia, organ na pewno ją przeanalizuje. Pani Dyrektor wyraziła również obawę, iż stanowisko wydane przez ministerstwo może zawierać adnotację, iż nie jest to interpretacja obowiązujących przepisów prawa. W chwili obecnej trudno jest odpowiedzieć, jaki będzie wynik tej analizy.
Uczestnik warsztatów zasugerował, aby pozostałe tematy omówione zostały na kolejnym spotkaniu.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska przychyliła się do tej sugestii.
Pan Borysław Czarakcziew zgłosił wniosek, aby jednym z tematów omawianych na warsztatach stała się kwestia braków formalnych i merytorycznych wniosków.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska podkreśliła, że Wydział jest otwarty na sugestie dotyczące tematów do omówienia. Zaproponowała, aby kolejne spotkanie poświęcić tematom związanym z zagadnieniami z zakresu planów miejscowych oraz pozostałym, nie omówionym dziś zagadnieniom i kwestii kompletności wniosków.
Sposób obliczania powierzchni zabudowy - uzupełnienie do Warsztatów dla Inwestora 20-02-2014
Sposób obliczania powierzchni zabudowy o której mowa w decyzjach WZ i ULI CP.
W przedmiotowej kwestii zastosowanie mają: Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, zawierające odwołanie do Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 oraz Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Polska Norma PN-ISO 9836:1997 w pkt 5.1.2 definiuje powierzchnię zabudowy jako powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczoną przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi na powierzchnię terenu; jednocześnie do powierzchni zabudowy nie wlicza się: powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu, powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego, a także powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany, szopy).
Zgodnie z § 3 pkt 17 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez kondygnację podziemną należy rozumieć kondygnację zagłębioną ze wszystkich stron budynku, co najmniej do połowy jej wysokości w świetle poniżej poziomu przylegającego do niego terenu, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację; § 3 pkt 15 ww. rozporządzenia, wskazuje, że przez poziom terenu należy rozumieć przyjętą w projekcie rzędną terenu w danym miejscu działki budowlanej.
Ponadto odnosząc się do innych przepisów określających powierzchnię zabudowy, należy wskazać, że definicja powierzchni zabudowy, zawarta w § 63 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r w sprawie ewidencji gruntów i budynków, odnosi się do sposobu prowadzenia ewidencji gruntów i danych w tej ewidencji ujawnianych, nie dotyczy zaś parametrów określanych w decyzji WZ i ULI CP oraz badanych przed wydaniem decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i o pozwoleniu na budowę
W konsekwencji ww. przepisów przyjmuje się:
1. Wskaźnik powierzchni zabudowy wyznaczany w decyzji WZ lub ULI CP odnosi się do powierzchni zabudowy rozumianej jako zrzutowanie pionowe zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.
A. Do powierzchni zabudowy jw. każdorazowo wlicza się wszystkie elementy przewieszenia, które występują w elewacji (w tym wysunięcia i wychylenia górnych części budynku, wykusze i inne elementy budynku wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych).
B. Do powierzchni zabudowy jw. nie wlicza się powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu, powierzchni elementów drugorzędnych, tj. schodów zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego, a także powierzchni balkonów i innych elementów budynku nie wydzielonych z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze.
Niemniej jednak, w sytuacji gdy ww. elementy nie powinny być traktowane jako drugorzędne, decyzja WZ lub ULI CP może limitować powierzchnie tych elementów lub całego obiektu budowlanego wraz z tymi elementami. Musi to jednak wprost wynikać z zapisów decyzji.
2. Kondygnacje podziemne budynków (tak jak wszystkie inne podziemne części budynków) nie są wliczane do powierzchni zabudowy o której mowa w decyzji WZ lub ULI CP tylko wtedy gdy w całości znajdują się pod powierzchnią terenu. Zaliczenie danej części budynku do „kondygnacji podziemnych” (o których mowa w § 3 pkt 17 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) lecz wystającej ponad powierzchnię terenu skutkuje wliczaniem jej do powierzchni zabudowy.