Na jakich zasadach możliwe jest podwyższanie czynszu za najem lokalu mieszkalnego ?
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jednolity - Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) przewiduje jednolity termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynoszący 3 miesiące. Jest to termin minimalny, bowiem strony w umowie mogą przewidzieć termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu pod rygorem nieważności powinno zostać dokonane na piśmie.
Zgodnie z art. 8a cytowanej wyżej ustawy podwyżka, która przekroczyłaby 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo czynsz przed tą podwyżką przekraczałby już powyższą wartość, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Za podwyżkę uzasadnioną ustawodawca uznał takie zwiększenie wysokości czynszu, które w danym roku nie przekracza średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych liczoną dla roku poprzedniego.
Uzasadnioną będzie także taka podwyżka, która zapewni właścicielowi zwrot kapitału (na poziomie nie wyższym niż: 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10 % nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu) oraz godziwy zysk. Wobec braku definicji kryterium godziwego w ustawie jest to kwestia podlegająca rozstrzygnięciu przez sąd.
Wspomniana wartość odtworzeniowa lokalu (wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych) ustalana jest co 6 miesięcy przez wojewodę i ogłaszana w drodze obwieszczenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
W sytuacji gdy czynsz mieści nie przekracza wartości odtworzeniowej (m. in. czynsz naliczany dla lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy), nie jest dopuszczalne kwestionowanie zasadności podwyżki na drodze sądowej. W pozostałych wypadkach lokatorowi, który otrzymał wypowiedzenie wysokości czynszu, przysługuje na podstawie art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity - Dz. U. z 2005 r. Nr 31 Poz. 266 z późn. zm.) prawo do wniesienia pozwu do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Pozew taki może zostać poprzedzony pisemnym żądaniem skierowanym do właściciela o przedstawienie na piśmie przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Właściciel ma 14 dni na udzielenie odpowiedzi w powyższej sprawie - zaniedbanie tego obowiązku skutkuje nieważnością podwyżki. Przedmiotowy pozew należy wnieść w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania wypowiedzenia wysokości czynszu. Opisany tryb sądowy dotyczy tylko czynszu, nie zaś opłat niezależnych od właściciela.
Pamiętać należy, że w przypadku zakwestionowania wysokości podwyżki najemca zobowiązany jest uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. W wypadku uznania przez sąd podwyżki za zasadną choćby w części, najemca powinien ponadto pokryć należność wynikającą z różnic między dotychczasowym a ustalonym sądownie czynszem.